Faktička eksproprijacija nije termin prisutan u zakonodavstvu, ali često se dešava u ruralnim područjima i utiče na vlasničke interese ljudi. Kada vlast odluči da gradi put ili koristi zemljište u javne svrhe, mora sprovesti eksproprijaciju.
Proces eksproprijacije podrazumeva da javna institucija delimično ili potpuno preuzme privatnu svojinu u ime javnog interesa i obeštećuje vlasnike, pri čemu obeštećenje ne sme biti manje od tržišne vrednosti.
Ponekad se, međutim, dešava da se ovaj proces ne sprovede, što dovodi do povrede vlasničkih prava građana.
U nastavku detaljnije govorimo o tome šta je faktička eksproprijacija, kolika je naknada i kako zaštiti svoja prava ukoliko do nje dođe.
Šta je faktička eksproprijacija?
U tzv. faktičkim eksproprijacijama, nadležni organi lokalne samouprave, kao što su opštine ili gradovi, jednostavno oduzimaju privatnu imovinu građanima radi izgradnje javnih objekata poput puteva ili ulica.
Pre početka radova, organi moraju da sprovedu eksproprijaciju i nadoknade vlasnicima imovinu u iznosu koji ne sme biti manji od tržišne vrednosti
Ipak, ponekad se ovaj proces zaobiđe, što krši osnovna ljudska prava garantovana Ustavom Republike Srbije, uključujući pravo na imovinu.
Faktička eksproprijacija štiti vlasnike zemljišta od gradova, opština i drugih državnih organa koji organizuju izgradnju javnih dobara na zemljištu koje nije formalno eksproprisano. Ova pojava često se javlja u seoskim područjima i prigradskim naseljima oko većih gradova.
Pravna eksproprijacija vs. faktička eksproprijacija: Koja je razlika?
Pravna eksproprijacija i faktička eksproprijacija su dva različita koncepta u oblasti imovinskih prava i vlasništva.
- Pravna eksproprijacija: Zakonit proces gde država ili lokalna vlast preuzima privatnu imovinu u javnom interesu uz poštovanje zakonskih procedura. Vlasnici su obavezno obeštećeni po tržišnoj vrednosti.
- Faktička eksproprijacija: Situacija u kojoj se privatno zemljište koristi ili oduzima bez zakonskih procedura ili adekvatne naknade. Ovo često dovodi do kršenja vlasničkih prava građana.
Dakle, osnovna razlika između ova dva pojma leži u zakonitosti postupka i obeštećenju vlasnika.
Kako oštećeni mogu da zaštite svoja prava u slučaju faktičke eksproprijacije?
U situacijama poput ovih, povrat oduzete imovine obično nije moguć zato što je javni organ već izgradio infrastrukturu na toj zemlji. U tom slučaju, jedino rešenje je slanje tužbe za novčanu nadoknadu za izgubljenu imovinu.
Pri tom, građani čiji su imovinski interesi ugroženi faktičkom eksproprijacijom moraju u sudskom postupku dokazati da je ulica ili put koji je izgradio organ vlasti prošao preko njihove katastarske parcele.
Pored toga, potrebno je utvrditi još i:
- U kojoj meri je put zauzeo privatnu parcelu,
- Da li je lokalitet opremljen komunalnom infrastrukturom,
- Kako je to uticalo na vrednost parcele.
Sudu ove informacije pruža veštak građevinske struke. Veštak određuje cenu privatne parcele koja je faktički eksproprisana na osnovu oglašenih cena parcela u istom reonu i drugih relevantnih kriterijuma.
Takođe, moguće je od Poreske uprave, koja nadgleda porez na prenos apsolutnih prava, tražiti podatke o cenama susednih parcela.
Pored toga, treba priložiti i dokaze o načinu na koji je parcela stečena, kao što su ugovor o kupoprodaji ili rešenje o nasleđivanju.
Naknada za faktičku eksproprijaciju
Naknada za faktičku eksproprijaciju se određuje u skladu sa procentom nezakonitog oduzimanja parcele vlasniku. Sudovi obično dosuđuju najvišu vrednost, štiteći prava oštećenih vlasnika.
Ova naknada se određuje prema tržišnoj ceni, osim ako zakon drugačije ne nalaže. Visina naknade zavisi od lokacije i vrednosti parcele, kao i procenta koji je put ili ulica zauzela na privatnoj parceli.
Sve ovo određuje veštak procenom vrednosti u poređenju sa sličnim parcelama na tržištu. Na kraju, oštećenom vlasniku se isplaćuje novčana naknada u skladu sa procentom oduzete parcele.
Kada je reč o ograničenju prava na imovinu, važno je postići ravnotežu između opšteg, javnog i privatnog interesa u svakom konkretnom slučaju. Faktička eksproprijacija, kada se oduzimanje ili ograničenje prava na nepokretnosti izvrši bez formalnog postupka eksproprijacije, zaštićena je pravom na tržišnu naknadu.
Ovo pravo se priznaje bez obzira na to što formalna odluka o oduzimanju ili ograničenju imovine možda nije donesena. Dakle, ukoliko dođe do faktičke eksproprijacije nepokretnosti, osoba koja je imala koristi od nje dužna je da isplati tržišnu naknadu.
Faktička eksproprijacija – Sudska praksa
Sudska praksa se izvesno vreme kolebala da li pravnu podlogu za odlučivanje u ovakvim slučajevima treba da predstavljaju pravila o građenju na tuđem zemljištu, o smetanju državine ili pak nešto treće.
Pravila o građenju na tuđem zemljištu iz Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa nisu prihvaćena iz razloga što ne uvažavaju dovoljno specifičnost problematike koja se ogleda u tome da je pretvaranje dela privatne parcele u javnu površinu učinjeno u javnom interesu, te je teško zamisliti bilo kakav drugi ishod osim tog da izgrađena površina za javnu upotrebu i ostvari ovu svoju svrhu.
Slično je i sa pravilom o smetanju državine, koje, pored navedenog, nije primenjivo jer je ovde gotovo nemoguće da uzurpator prekine sa smetanjem i stanje dovede u prvobitno.
Kao pravno najjednostavnije i po oštećenog vlasnika najpovoljnije rešenje u praksi je prihvaćeno stanovište da je kod faktičke eksproprijacije povređeno pravo na imovinu građanina, zagarantovano članom 58 Ustava.
Ovaj član garantuje neometano uživanje svojinskih i drugih imovinskih prava stečenih u skladu sa zakonom. Propisuje se da se pravo svojine može oduzeti ili ograničiti isključivo u slučajevima javnog interesa, koji moraju biti deklarisani zakonom, uz obaveznu naknadu koja ne može biti niža od tržišne.
Najčešći primeri faktičke eksproprijacije u praksi
U praksi, privatno zemljište često postaje javna svojina lokalne samouprave putem planskih akata. U takvim slučajevima, lokalna samouprava je dužna da pravično obešteti prethodnog vlasnika.
Ako se zemljište koristi u skladu sa zakonima i planskim aktom, bivši vlasnici ne smeju trpeti zbog propusta u administrativnim postupcima.
Evropski sud za ljudska prava, čiji je i Srbija potpisnik, naglašava da mora da postoji ravnoteža između javnog interesa i vlasničkog prava pojedinca. Nedostatak odgovarajuće naknade za eksproprisanu imovinu predstavlja nesrazmerno mešanje države u vlasnička prava.
Sud koristi izraz „faktička eksproprijacija“, što znači da povreda prava na mirno uživanje imovine traje dok vlasnik ne bude pravično obeštećen, uspostavljajući tako pravičnu ravnotežu interesa.
