Građenje na tuđem zemljištu podrazumeva situaciju koja nastaje kada neko svojim materijalom i radom podigne zgradu ili neki drugi građevinski objekat na tuđem zemljištu, a pri tome između vlasnika izgrađenog objekta i vlasnika zemljišta ne postoji ugovorni odnos.
Problem koji proizlazi iz ove situacije veoma je kompleksan i da bi se rešio prethodno zahteva odgovore na mnoga pitanja.
Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa u ovakvoj situaciji zemljište i zgradu posmatra kao jedinstveni objekat, koji će pripasti vlasniku zemljišta ili vlasniku izgrađenog objekta.
Od čega zavisi ko će dobiti isključivo pravo svojine?
Član 21 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa navodi da se po samom zakonu pravo svojine stiče stvaranjem nove stvari, a između ostalih nabrojanih slučajeva određenih zakonom, i građenjem na tuđem zemljištu.
“Lice koje od svog materijala svojim radom izradi novu stvar stiče pravo svojine na tu stvar” navodi Član 22 pomenutog Zakona, ali šta kada je objekat izgrađen na zemljištu nad kojim pravo svojine ima drugo lice?
Kome će pripasti zemljište i zgrada zavisi od brojnih faktora, a to su pre svega:
- Savesnost lica
- Vrednost objekta i zemljišta
- Opravdane potrebe zainteresovanih lica
Naše zakonodavstvo stavlja akcenat na savesnost lica, te poznaje nekoliko slučajeva.
Šta kada je graditelj savestan, a vlasnik nesavestan?
Ova situacija nastaje kada graditelj nije znao, niti je mogao znati da zida na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za gradnju, ali se nije odmah usprotivio.
U tom slučaju zemljište, na površini koju zahvata zgrada i koje je neophodno za redovnu upotrebu zgrade, zajedno sa zgradom, pripada u svojinu graditelju, a ovaj je dužan da za zemljište plati naknadu u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke.
Vlasnik zemljišta ima pravo da u roku od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, odnosno najkasnije deset godina od iste, traži da mu graditelj naknadi tu vrednost.
Šta kada je graditelj nesavestan, a vlasnik zemljišta savestan?
Ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu, ili nije znao, ali se vlasnik zemljišta odmah usprotivio gradnji, imamo obrnutu situaciju.
Vlasnik zemljišta je savestan, dok je graditelj nesavestan, i samim tim može tražiti jednu od tri dalje realizacije slučaja:
- Da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat
- Da graditelj poruši građevinski objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje
- Da mu graditelj isplati prometnu cenu zemljišta.
Vlasnik takođe ima pravo i na naknadu štete.
Ako se opredeli za prvu opciju, vlasnik zemljišta može da izabere da mu pripadne pravo svojine na zgradi, s tim da nadoknadi vrednost zgrade u visini prosečne građevinske cene u mestu u kom se nalazi, a prema prilikama u vreme donošenja sudske presude.
Sledeća, a ujedno i najnepovoljnija opcija po graditelja je mogućnost da poruši građevinski objekat i dovede zemljište u prvobitno stanje, kao i da nadoknadi vlasniku pričinjenu štetu.
Poslednja opcija je da i zgrada i zemljište pripadnu u svojinu graditelja, s tim da on nadoknadi štetu i isplati prometnu vrednost zemljišta.
Pravo izbora vlasnik zemljišta može ostvariti najkasnije u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta, a po proteku tog roka vlasnik može zahtevati isplatu prometne cene zemljišta.
Šta kada su obe strane savesne?
Specifičan slučaj, kada su obe strane savesne, nastaje kada graditelj nije znao, niti je mogao znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta nije znao za gradnju, pa se, shodno tome, nije mogao ni usprotiviti.
Tada se prilikom ocene kome će pripasti zgrada i zemljište pre svega vodi računa o vrednosti ovih materijalnih dobara, a ukoliko se radi o približno istim vrednostima, tada će sud zgradu i zemljište dosuditi vlasniku zemljišta ili graditelju, vodeći računa o njihovim potrebama, a naročito njihovim stambenim prilikama.
Ako je vrednost zemljišta znatno veća od vrednosti sagrađenog objekta, sud će na zahtev vlasnika zemljišta građevinski objekat dosuditi njemu i obavezati ga da graditelju naknadi građevinsku vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi. Ovaj zahtev vlasnik može podneti u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta.
I na kraju, dolazimo do poslednje mogućnosti, kada su obe strane nesavesne – kada je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za bespravnu gradnju, ali se nije tome usprotivio.
U slučaju nesavesnosti obe strane, iako Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa nije striktno propisano, smatra se da pravo izbora treba priznati vlasniku zemljišta, s tim da on jedino nema pravo da zahteva uklanjanje zgrade.
Za ova i druga pitanja koja se odnose na stvarno pravo možete nas kontaktirati putem kontakt forme ili telefona.
