Građenje na tuđem zemljištu – kome će pripasti zgrada i zemljište na kome je podignuta?

Građenje na tuđem zemljištu - Advokat Novi Sad

Građenje na tuđem zemljištu podrazumeva situaciju koja nastaje kada neko svojim materijalom i radom podigne zgradu ili neki drugi građevinski objekat na tuđem zemljištu, a pri tome između njega i vlasnika zemljišta ne postoji ugovorni odnos.

Problem koji odatle proizlazi veoma je kompleksan i da bi se resio prethodno zahteva odgovore na mnoga pitanja.

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa u ovakvoj situaciji zemljište i zgradu posmatra kao jedinstveni objekat, koji će ili pripasti vlasniku zemljišta ili vlasniku izgrađenog objekta.

Od čega zavisi ko će dobiti isključivo pravo svojine?

Kome će pripasti zemljište i zgrada zavisi od brojnih faktora, a to su pre svega:

  • savesnost lica
  • vrednost objekta i zemljišta
  • opravdane potrebe zainteresovanih lica

Naše zakonodavstvo stavlja akcenat na savesnost lica, te poznaje nekoliko slučajeva.

Šta kada je gradilac savestan, a vlasnik nesavestan?

Ova situacija nastaje kada gradilac nije znao, niti je mogao znati da zida na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za gradnju, ali se nije odmah usprotivio. U tom slučaju zemljište, u površini koju zahvata zgrada i koje je neophodno za redovnu upotrebu zgrade, zajedno sa zgradom, pripada gradiocu, a ovaj je dužan da za zemljište plati naknadu u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke, s tim da vlasnik zemljišta ima pravo da u roku od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, odnosno najkasnije deset godina od iste, traži da mu graditelj naknadi tu vrednost.

Gradilište

Šta kada je gradilac nesavestan, a vlasnik zemljišta savestan?

Nasuprot gore navedenoj situaciji, ovde vlasnik zemljišta, budući da je on savestan, ima pravo izbora jedne od tri opcije koje mu stoje na raspolaganju.

On može da izabere da mu pripadne pravo svojine na zgradi, s tim da nadoknadi vrednost zgrade u visini prosečne građevinske cene u mestu u kom se nalazi, a prema prilikama u vreme donošenja sudske presude. Zatim, sledeća opcija je da i zgrada i zemljište pripadnu u svojinu gradioca, s tim da ovaj nadoknadi štetu i isplati pomenutu vrednost zemljišta. I kao poslednja, svakako najnepovoljnija po gradioca, postoji mogućnost izbora da gradilac poruši zgradu i dovede zemljište u prvobitno stanje, kao i da mu nadoknadi pričinjenu štetu.

Pravo izbora vlasnik zemljišta može ostvariti najkasnije u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta, a po proteku tog roka vlasnik može zahtevati isplatu prometne cene zemljišta.

Šta kada su obe strane savesne?

Specifičan slučaj, kada su obe strane savesne, nastaje kada gradilac nije znao, niti je mogao znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta nije znao za gradnju, pa se, shodno tome, nije mogao ni usprotiviti. Tada se prilikom ocene kome će pripasti zgrada i zemljište pre svega vodi računa o vrednosti istih, a ukoliko se radi o približno istim vrednostima, tada će sud zgradu i zemljište dosuditi vlasniku zemljišta ili gradiocu, vodeći računa o njihovim potrebama, a naročito njihovim stambenim prilikama.

I na kraju, dolazimo do poslednje mogućnosti, kada su obe strane nesavesne. U ovom slučaju, iako Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa nije striktno propisano, smatra se da pravo izbora treba priznati vlasniku zemljišta, s tim da on jedino nema pravo da zahteva uklanjanje zgrade.

Za ova i druga pitanja koja se odnose na stvarno pravo možete nas kontaktirati putem kontakt forme ili telefona.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin