Ugovori

Ugovor je jedno od osnovnih sredstava u pravnom saobraćaju.

U svojoj suštini ugovor je pravni odnos kojim se razmenjuje saglasnost volja lica kojih se pravni odnos tiče. Postupak u kojem se usaglašavaju volje lica naziva se ugovor, a lica koja sklapaju ugovor nazivaju se ugovorne strane. Ugovor se može smatrati zaključenim kada su se ugovorne strane saglasile o bitnim elementima ugovora.

Kako bi došlo do zaključenje ugovora neophodno je ispuniti određene preduslove, a to su:

• Poslovna sposobnost ugovornih strana (ukoliko je reč o punoletnim licima)
• Saglasnost volja ugovornih strana
• Jasno definisan predmet ugovora
• Postojanje pravne osnove ugovora
• Forma ugovora

Ugovori su u našem zakonodavstvu regulisani Zakonom o obligacionim odnosima, iako je kod nekih vrsta ugovora veliki značaj narodnih običaja koji se primenjuju među većinskim delom stanovništva Republike Srbije. Kod ugovora su naročito bitni kodifikovani običaji – uzanse, odnosno poslovni običaji koji se toliko dugo primenjuju da su prerasli u pravilo koje se primenjuje u trgovinskim transakcijama, a koje je kodifikovalo relevantno ovlašćeno telo.

Uzanse mogu biti opšte, kada se odnose na sve vrste ugovora, ili posebne, kada se odnose samo na određene vrste ugovora.

Karakteristike ugovora sa maloletnim licima

U pogledu maloletnih lica stvari stoje sasvim drugačije. Lica mlađa od 14 godina u očima zakona smatraju se „decom“, dok su lica starija od 14, a mlađa od 18 tzv. maloletna lica.

Maloletna lica raspolažu ograničenom sposobnošću ugovaranja. Zakon posebno propisuje koje ugovora ova lica mogu sklapati samostalno, a za koje ugovore je ipak potrebna saglasnost roditelja ili zakonskog zastupnika.

Naravno, ukoliko je ugovor pod određenim uslovima zaključen sa maloletnim licem, to ne znači automatski da je isti ništavan. Ovakvi ugovori mogu biti upotpunjeni pod određenim uslovima i u određenim rokovima. Takođe, valja istaći da se pokazalo u praksi da je sama zakonska pretpostavka potpune poslovne sposobnosti ponekad nedovoljna. Ovaj primer je najčešći kada se sklapaju ugovori o doživotnom izdržavanju, gde se kao primaoci izdržavanja javljaju stara ili bolesna lica. U tim slučajevima savet naše advokatske kancelarije je sprovođenje odgovarajućeg veštačenja prethodno zaključenju ugovora.

Dalje, kako bi Vaš ugovor proizvodio pravno dejstvo potrebno je da na istom ugovorite sve neophodne elemente koje ugovor mora da ima. To je najpre predmet ugovora, a potom i podjednako bitni element – ugovorne obaveze. Predmet ugovora i obaveze strana moraju biti određene ili odredive, predmet mora biti moguć za izvršenje i mora biti dopušten zakonom.

Koga obavezuje ugovorna obaveza?

Ugovor, prirodno, obavezuje ugovorne strane, a obaveze mogu biti međusobne ili jednostrane.

• Međusobna ugovorna obaveza može biti dvostrana ili višestrana, a obavezuje dve ili više ugovornih strana na izvršenje ugovorne obaveze.
• Jednostrana ugovorna obaveza se naziva još i dobročini ugovor, jer se jedna ugovorna strana obavezuje na izvršenje ugovorne obaveze, dok druga strana nema obavezu, a ima pravo da zahteva izvršenje ugovorne obaveze od prve strane.

Vrste elemenata ugovora

Elementi ugovora mogu biti bitni (prirodni) i slučajni (sporedni):

• Bitni elementi ugovora. Bitni elementi ugovora koji se još nazivaju i prirodni elementi se razlikuju za svaki imenovani ugovor, ali uzmimo za primer ugovor o kupoprodaji (koji ćemo detaljnije pojasniti u nastavku), gde su bitni elementi predmet ugovora i cena.
• Slučajni elementi ugovora. Slučajni elementi su svi oni koji nisu obavezni, odnosno zovu se vi sporedni elementi (kod kupoprodaje obavezni su predmet i cena, a sporedni npr. ko snosi troškove overe i porez, način isplate cene (iz kredita recimo), komunalni troškovi, zaštita od evikcije, materijalni nedostaci, uvođenje u posed nepokretnosti, izjava supružnika da je predmet prodaje posebna imovina, izmene ugovora, raskidni uslovi).

Elementi kupoprodajnog ugovora

Kao najbolji primer ugovora uzećemo kupoprodajni ugovor kojim jedno lice (prodavac) prenosi pravo svojine na drugo lice (kupac) koje se obavezuje da za to isplati dogovorenu cenu. Dakle, pored ugovornih strana (u ovom slučaju prodavac i kupac) koje raspolažu potpunom poslovnom sposobnošću potrebno je još odrediti neophodne elemente i formu.

Za ugovor o kupoprodaji osnovni elementi su predmet kupoprodaje i cena. Ukoliko uzmemo da se radi npr. o kupoprodaji nepokretnosti, tada kao obavezan element imamo i pismenu formu uz javnobeležničku (notarsku) overu! Vidimo da se ovde izmenom samo jedne činjenice, a to je da se radi o kupoprodaji nepokretnosti, najobičniji ugovor o kupoprodaji koji bi u drugim slučajevima mogao biti zaključen i usmeno, sada toliko izmenio da je prerastao u jedan sasvim kompleksan pravni posao. Kada govorimo o ovakvim modalitetima, pre svega, trebalo bi napomenuti da su isti skoro pa neograničeni. Ugovorom se može ugovoriti i urediti praktično svaki zakonom dozvoljeni odnos.

Najčešće vrste ugovora

Kao što smo spomenuli, kupoprodajni ugovor je jedan od najčešće zaključivanih u zakonodavnom sistemu Republike Srbije. Pored kupoprodajnog zastupljeni su i sledeći ugovori:

• Ugovor o radu u skladu sa zakonom, uređuje prava, obaveze i odgovornosti iz radnog odnosa.
• Ugovor o doživotnom izdržavanju obavezuje primaoca izdržavanja da posle svoje smrti na davaoca izdržavanja prenese svojinu tačno određenih stvari ili kakva druga prava, a davalac izdržavanja se obavezuje da ga, kao naknadu za to, izdržava i da se brine o njemu do kraja njegovog života i da ga posle smrti sahrani.
• Ugovor o poklonu obavezuje poklonodavca da poklonoprimcu preda u svojinu nepokretnost ili pokretnu imovinu bez ikakve nadoknade.
• Ugovor o trampi obavezuje jednu ugovornu stranu da prenese pravo svojine nad predmetom ugovora drugoj ugovornoj strani, koja će zauzvrat učiniti isto – preneti pravo svojine sopstvenog vlasništva na prvu ugovornu stranu.
• Ugovor o delu reguliše odnos naručioca i izvršioca radova. Izvršilac radova nije zaposleno lice i nema prava iz radnog odnosa, a za izvršeni rad na određeno vreme dobija dogovorenu novčanu nadoknadu.
• Ugovor o zakupu se sklapa između zakupodavca i zakupac. Zakupodavac zakupcu na korišćenje predaje određenu nekretninu, na određeni vremenski rok, a zakupac se obavezuje da zauzvrat isplaćuje dogovorenu sumu novca svakog meseca (ako nije naznačena drugačija dinamika plaćanja).
• Ugovor o posredovanju jeste vrsta ugovora između nalogodavca i posrednika kojim se posrednik obavezuje da nadje i dovede u vezu sa nalogodavcem lice radi pregovora o zaključenju određenog ugovora.
• Ugovor o zajmu odnosno ugovor o pozajmici obavezuje zajmodavca da zajmoprimcu preda u svojinu određenu količinu novca, a zajmoprimac se obavezuje da istu količinu novca vrati zajmodavcu u određenom roku, najčešće uz naknadu odnosno kamatu.

Kada se zaključuje predugovor?

Prethodno ugovoru ponekad je čak i neophodno zaključiti predugovor. Predugovor sadrži sve elemente glavnog ugovora i sačinjava se u formi koju zahteva glavni ugovor. Predugovor je zapravo svojevrsan ugovor u kome se ugovorne strane obavezuju da u određenom roku zaključe glavni ugovor. Ukoliko se okolnosti promene do vremena zaključenja glavnog ugovora u tolikoj meri da više ne postoje interesi za njegovo zaključenje, ugovorna strana koja se želi osloboditi obaveze preuzete predugovorom mora se pozvati na pravni standard tzv. izmenjenih okolnosti i ukazati na iste.

Obzirom da se predugovori najčešće sačinjavaju prilikom kupoprodaje nepokretnosti, bitno je naglasiti da pre potpisivanja predugovora treba proveriti pravni status nepokretnosti. To znači da advokat treba da proveri da li je nepokretnost predmet hipoteke – založnog prava na nepokretnosti, nekog drugog ugovora i da li prema njoj potraživanja imaju druga lica.

Kao najčešći problem u praksi javlja se nedoslednost predugovora u pogledu forme i elemenata shodno glavnom ugovoru – usled čega isti ostaje bez ikakvog dejstva. Dakle, ukoliko se radi npr. o predugovoru radi zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti biće potrebno sprovesti overu i predugovora upravo kao da se radi o samom ugovoru o kupoprodaji, s tim što u ovom slučaju izostaje clausula intabulandi.

Ugovorno pravo je materija koja se najviše i najbrže razvija shodno potrebama društva i tehnološkom napretku. Ugovorne strane svojim potpisom preuzimaju prava, obaveze i odgovornosti kojih je ponekad gotovo nemoguće osloboditi se. Upravo zbog toga, najbezbednije je da ugovor sačini stručno lice, advokat za ugovore, kako biste uživali najviši stepen zaštite, odnosno obezbedili precizne i nepremostive mehanizme za ostvarivanje vaših prava.