Ugovor o zakupu u našem zakonodavstvu regulisan je Zakonom o obligacionim odnosima, te predstavlja ugovor kojim se jedna ugovorna strana – zakupodavac, obavezuje da preda određenu nepotrošnu stvar na upotrebu drugoj ugovornoj strani – zakupcu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu naknadu – zakupninu i da mu po isteku određenog vremena istu stvar vrati.
Takođe, zakon predviđa i to da upotreba obuhvata i uživanje stvari (pribiranje plodova), ako nije drukčije ugovoreno ili uobičajeno.
Koje obaveze imaju ugovorne strane?
Obaveze zakupodavca
Kao glavna obaveza javlja se predaja stvari. Zakupodavac je dužan predati zakupcu zakupljenu stvar u ispravnom stanju, zajedno sa njenim pripacima. Podrazumeva se da je stvar u ispravnom stanju ako je u stanju određenom ugovorom, a u nedostatku ugovora, u stanju da može poslužiti za upotrebu radi koje je ugovor zaključen.
Zatim, zakupodavac je dužan da stvar održava u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa i radi toga vrši potrebne opravke na njoj. Dužan je naknaditi zakupcu troškove koje je ovaj učinio za održavanje stvari (sem sitnih popravki izazvanih redovnom upotrebom koje padaju na teret zakupca), a koje bi on sam bio dužan učiniti.
Takođe, zakupodavac je dužan da zaštiti zakupca u slučaju da postoje pravni ili materijalni nedostaci stvari.
Obaveze zakupca
Prvo, zakupac je dužan da upotrebljava stvar sa pažnjom dobrog domaćina, onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari.
Pored ovoga, dužan je da plaća zakupninu, a nakon prestanka zakupa da je vrati u istom onom stanju kakvu je zatekao, s tim da zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti.
Neke od posebnih kategorija ugovora o zakupu
Ugovor o zakupu stana
Neke vrste zakupnine regulisane su posebnim zakonima, koji predstavljaju lex specialis u odnosu na gore pomenuti Zakon o obligacionim odnosima. Jedna od njih je zakupnina stana, koja je još regulisana i Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.
Ugovor o zakupu stana zahteva pisanu formu, te podrazumeva bitne elemente u vidu mesta i datuma zaključenja ugovora i podataka o ugovornim stranama, podataka o stanu koji je predmet zakupa (adresa i broj stana, struktura i površina stana, uređaji i oprema kojima je stan opremljen i druge bitne karakteristike stana), vremena trajanja zakupa, iznosa, načina i rokova plaćanja zakupnine, odredaba o međusobnim obavezama ugovornih strana o korišćenju i održavanju stana i načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi, u skladu sa zakonom, uslova za otkaz ugovora i odredaba o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju stanom, a date su na korišćenje zajedno sa stanom (parking mesto, zajednička ostava, i dr.).
Otkazni rok kod ove vrste ugovora iznosi devedeset dana.
Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta
Još jedna vrsta ugovora o zakupu, koja je posebno regulisana u našem zakonodavstvu, jeste ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta.
Zakon o poljoprivrednom zemljištu jasno definiše pravila ove vrste zakupa.
U zavisnosti od toga da li se radi o zemljištu koje je u privatnoj ili državnoj svojini, razlikujemo i proceduru koja mora biti ispunjena. Izdavanje zemljišta koje se nalazi u državnoj svojini svakako zahteva složeniju proceduru.
Ugovorne strane tada su nadležno Ministarstvo i zakupac, koji se bira na javnoj licitaciji koja se objavljuje i pozivaju se zainteresovana fizička ili pravna lica.
Koji su bitni elementi ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta?
Bitne elemente čine podaci o ugovornim stranama, svi podaci u vezi sa parcelom uz katastarsku dokumentaciju, prava i obaveze zakupca, visina i rok plaćanja naknade za zakup zemljišta, vreme trajanja zakupa, razlozi i mogućnost otkazivanja i prestanka dejstva ugovora.
Koje su dužnosti zakupca?
Zakupac je dužan da redovno, pravilno i prema ugovoru obrađuje poljoprivredno zemljište, kao dobar domaćin i da primenjuje sve poljoprivredne mere vodeći računa o zaštiti životne sredine, štiteći prirodno bogatstvo, kao i vodeći računa o posledicama svog delovanja na lokalnu zajednicu i okruženje. Takođe, dužan je da plaća dogovorenu naknadu za iznajmljivanje poljoprivrednog zemljišta.
Ako se radi o zakupu poljoprivrednog zemljišta koje je u državnoj svojini, sve dužnosti zakupca reguliše organ lokalne samouprave u skladu sa zakonom.
Koje su dužnosti zakupodavca?
Zakupodavac je u obavezi da poljoprivredno zemljište učini dostupnim za zakupca od trenutka početka dejstva ugovora, pruži mu sve neophodne informacije i omogući nesmetani boravak prema dogovorenom vremenu i tempu obrađivanja površine. Dogovorenu cenu ne sme menjati, osim u slučajevima predviđenim zakonom.
Potrebno je da obezbedi sva dokumenta koja će omogućiti iznajmljivanje, korišćenje i prihodovanje obrađivanja poljoprivrednog zemljišta.
Naš tim advokata Vam stoji na raspolagnju za sve nedoumice i pitanja vezanih za ugovor o zakupu i ostala pitanja.
