Ugovor o kupovini nepokretnosti, iako se često naziva kupoprodajni ugovor, pravno spada pod širi pojam ugovora o prodaji, koji reguliše Zakon o obligacionim odnosima. Prodaja nepokretnosti je samo jedan od oblika ovog ugovora.
U praksi, kupoprodajni ugovor za nepokretnosti je jedan od najčešće zaključenih ugovora, jer se odnosi na prenos vlasništva nad nekretninama poput kuća, stanova, placeva, garaža ili zemljišta.
Ako ste odlučili da sklopite kupoprodajni ugovor za neku od ovih vrsta nepokretnosti, važno je da budete svesni svojih prava i obaveza. Takođe, morate biti upoznati sa neophodnim koracima kako biste osigurali da je ovaj proces bezbedan i pravno siguran.
Šta treba uraditi pre potpisivanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti štiti prava kupca i pruža sigurnost u uživanju kupljene nekretnine. Stručno sastavljen ugovor je neophoda za uspešan i bezbedan proces transakcije. Greške koje nastaju usled nestručnog pristupa ili izostanka pravnog saveta koji advokat za nekretnine može da pruži mogu izazvati ozbiljne posledice za obe strane u poslu.
Nakon što pronađete nekretninu koja vam odgovara, postignete dogovor sa vlasnikom, a pre nego što pređete na sastavljanje ugovora, preporučuje se da proverite sledeće:
- Da li nekretnina ima potraživanja trećih lica;
- Da li postoje hipoteke ili sudski sporovi;
- Da li neko drugo lice ima prava na nekretninu.
Ova provera osigurava da vlasnički odnosi budu jasni, te da nema tereta ili ograničenja koja bi mogla ometati transakciju.
Pre same overe ugovora važno je utvrditi i kako je prodavac stekao vlasništvo. Ovo može biti dokumentovano kroz ugovore o kupoprodaji sa prethodnim vlasnikom, ugovor o doživotnom izdržavanju ili nasleđivanju, ili druge relevantne pravne akte.
Šta je potrebno dogovoriti pre sačinjavanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?
Nakon što se završe sve provere vezane za pravni status nepokretnosti, kao i eventualni tereti i hipoteke, kupac i prodavac ulaze u pregovore o osnovni uslovima koji regulišu sam proces prodaje.
Najvažniji elementi koji se razmatraju pre sačinjavanja ugovora obuhvataju:
- Cenu nepokretnosti,
- Rokove i način plaćanja,
- Vremenski period u kojem prodavac mora napustiti nekretninu,
- Posebne uslove koje stranke mogu dogovoriti, u zavisnosti od situacije i specifičnih zahteva kupca i prodavca.
Nakon što se postigne dogovor o svim bitnim uslovima kupoprodaje, advokat priprema kupoprodajni ugovor koji obuhvata sve dogovorene stavke između ugovornih strana.
Ukoliko kupujete nekretninu koja je u izgradnji, poželjno je da pre glavnog ugovora sačinite i predugovor o kupoprodaji nepokretnosti.Ovaj predugovor obezbeđuje pravnu sigurnost dok se ne ispune svi uslovi za konačnu kupoprodaju.
Šta svaki kupoprodajni ugovor za nekretnine treba da sadrži?
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti treba da sadrži osnovne identifikacione podatke o kupcu i prodavcu, ali i važne informacije o pravnom statusu nekretnine. Ugovor treba da jasno navede da li je prodavac knjižni (upisan u katastar) ili vanknjižni vlasnik.
Knjižno vlasništvo omogućava prodavcu da se lakše poveže sa većim brojem kupaca, naročito onima koji koriste stambene kredite, jer je nepokretnost upisana u katastar kao čisto vlasništvo.
Detalji o nepokretnosti
Ugovor mora precizno da odredi predmet prodaje, uključujući tačne podatke o nepokretnosti, kao što su:
- Adresa,
- Broj katastarske parcele,
- Površina nekretnine,
- Struktura i sprat,
- Broj lista nepokretnosti.
Način sticanja i prodajna cena
Ugovor treba da sadrži podatke o tome kako je prodavac stekao vlasništvo nad nepokretnošću. Takođe, ugovor jasno navodi ukupnu prodajnu cenu i način isplate – da li je cena već plaćena ili će tek biti isplaćena, kao i koji način plaćanja je dogovoren (u gotovini ili putem stambenog kredita banke).
Cena mora biti jasno definisana i pravična, i može biti izražena u domaćoj ili stranoj valuti, u skladu sa važećim Zakonom o deviznom poslovanju. Ukoliko iznos prelazi 10.000 evra, plaćanje se mora izvršiti putem bankovnog transfera.
Pravna zaštita kupca od evikcije
Jedan od glavnih članova ugovora odnosi se na pravnu zaštitu kupca od tzv. evikcije. To podrazumeva da se prodavac obavezuje i izjavljuje, pod punom krivičnom i materijalnom odgovornošću, da je jedini i isključivi vlasnik predmetne nepokretnosti.
Kroz ovo prodavac takođe garantuje da nekretnina:
- Nije opterećena bilo kakvim teretima, kao što su hipoteke ili prava trećih lica,
- Nije predmet bilo kakvih sudskih ili administrativnih postupaka,
- Nije uključena u drugu kupoprodaju, niti postoje prepreke za prenos vlasništva i predaju u posed kupcu.
U slučaju da se naknadno pojavi bilo kakav teret ili pravo trećeg lica na nekretnini, prodavac se obavezuje da odmah obezbedi punu zaštitu kupcu od pravnog uznemiravanja ili “evikcije,” uz obavezu naknade štete i raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
Clausula intabulandi
Jedna od najbitnijih sporednih odredbi svakog ugovora je tzv. clausula intabulandi, koja daje neopozivu i bezuslovnu saglasnost prodavca da kupac može da se upiše kao vlasnik nepokretnosti u katastar ili druge relevantne javne registre, na osnovu overenog ugovora i dokaza o isplati kupoprodajne cene, bez dodatnog odobrenja prodavca.
Ova saglasnost može biti deo samog ugovora ili predstavljati posebnu izjavu nakon uplate celokupne kupoprodajne cene. Bez ove klauzule, kupac ne može legalno da uknjiži svoje vlasništvo nad nekretninom.
Ko overava ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?
Kada se svi uslovi dogovore i ugovor sačini i zaključi u pismenoj formi, nosi se na overu, odnosno solemnizaciju, kod javnog beležnika, čime se formalizuju obaveze i prava između kupca i prodavca. Notar će biti pažljivo pročitati i više puta pregledati ugovo pred ugovornim stranama, koje moraju da se razumeju i slože oko svake pojedinačne odredbe.
U suštini, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se temelji se na dve osnovne obaveze:
- Obavezi kupca da plati dogovorenu kupoprodajnu cenu i
- Obavezi prodavca da preda nepokretnost u vlasništvo kupcu.
Ovde još treba napomenuti je da je pored ugovora, prodavac u obavezi i da overi posebnu izjavu kojom potvrđuje da je u potpunosti primio kupoprodajnu cenu i da nema daljih potraživanja prema kupcu. Ova izjava je važan deo dokumentacije koju kupac prilaže prilikom uknjižbe prava vlasništva u katastru.
Javni beležnik dodaje ugovoru klauzulu kojom potvrđuje da je dokument validan i pravno važeći. Tek nakon što notar doda ovu klauzulu, ugovor o kupoprodaji stiče snagu zvanične javne isprave, što znači da je pravno obavezujući i može se koristiti u pravnim procesima.
Zaključenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti je složen pravni proces koji zahteva pažljiv pristup i proveru svih relevantnih činjenica i zato ne treba brzati, jer svaka greška može dovesti do ozbiljnih pravnih i finansijskih posledica.
