Održaj predstavlja sticanje prava svojine na osnovu državine koja ima određene kvalitete i koja je trajala zakonom određeno vreme.
Pravo svojine održajem datira decenijama unazad i prisutno je u istoriji građanskog prava. Temelji se na ideji da stvari, bilo pokretne ili nepokretne, treba da se koriste. Zanemarivanje istih od strane vlasnika može dovesti do gubitka prava svojina nad istima.
Slučaj kada činjenice preovlađuju nad pravom
Radi se o specifičnom načinu sticanja prava svojine, gde postoji nesklad između faktičkog i pravnog stanja, te tako nevlasnik koji se neko vreme ponašao kao vlasnik postaje vlasnik, a vlasnik koji nije vršio pravo svojine prestaje biti vlasnik.
Bilo da je u pitanju pokretna imovina ili nepokretnost, ukoliko nevlasnik u svojoj faktičkoj vlasti drži imovinu, na osnovu državine i protoka određenog vremenskog perioda, steći će pravo svojine održajem nad njom.
Ovakav način sticanja svojine je originaran, jer uzukapijent ne izvodi svoje pravo svojine iz prava prethodnika, već on svoje pravi stiče na osnovu određenih činjenica predviđenih zakonom, a to su:
- protok vremena;
- državina određenog kvaliteta tokom tog vremena.
Koje vrste održaja postoje?
U zavisnosti od gore pomenutih činjenica koje se vezuju za održaj, postoje dve njegove vrste, a to su redovni i vanredni održaj.
Redovno sticanje prava svojine održajem
Za redovno sticanje svojine održajem potrebna je kvalifikovana državina i određeni protek vremena. Kvalifikovana državina podrazumeva onu koja je istovremeno zakonita svojinska, savesna i prava, odnosno ne sme biti manjiva.
Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa državina je zakonita ako se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine (npr. poklon, zajam, kupoprodaja). Savesnost državine se ceni prema držaočevom uverenju da je stvar zaista nabavio od vlasnika, dok manjivost iste podrazumeva to da ona ne sme biti pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja.
Savesna državina je i kada držalac stvari nije svestan da ista nije njegovo vlasništvo. Savesnost mora biti konstantna, sve vreme trajanja državine. Ukoliko u nekom momentu držalac stvari sazna da stvar nije u njegovom vlasništvu, a nastavlja da je drži, postaće nesavestan. Pravosudni sistem uvek pretpostavlja savesnost držaoca, a ukoliko se neko poziva na njegovu nesavesnost svoje tvrdnje mora da dokaže.
Drugi uslov, odnosno vreme potrebno za održaj, razlikuje se u zavisnosti od toga da li je u pitanju sticanje prava svojine na nepokretnosti ili pokretne stvari.
Savesni i zakoniti držalac pokretne stvari na kojoj neko drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine održajem protekom tri godine, dok držalac nepokretnosti održaj na nepokretnosti stiče protekom deset godina.
Vanredno sticanje prava svojine održajem
Vanredno sticanje prava svojine održajem odlikuje manja kvalifikovanost državine, iako ona i dalje mora biti savesna, kao i duži rokovi. Budući da kod ove vrste održaja nedostaje punovažan pravni osnov, odnosno zakonitost, rokovi nakon čijih isteka se stiče svojina su duži – za pokretne stvari deset godina, dok je za nepokretne stvari to dvadeset godina.
Da li je moguće sticanje prava svojine održajem na državnom zemljištu?
Zakonom o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima iz 1980. godine bilo je propisano da se nad stvarima u društvenoj svojini (državnim stvarima) ne može steći pravo svojine održajem. 2016. godine odredbe ovog zakona su izmenjene. Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima navedeno je sledeće:
“Fizička i pravna lica mogu imati pravo svojine na stambenim zgradama, stanovima, poslovnim zgradama, poslovnim prostorijama, poljoprivrednom zemljištu i drugim nepokretnostima, osim na prirodnim bogatstvima koja su u državnoj svojini.
Fizička i pravna lica mogu imati pravo svojine i na pojedinim dobrima u opštoj upotrebi i na gradskom građevinskom zemljištu, u skladu sa zakonom, kao i na šumama i šumskom zemljištu – u granicama utvrđenim zakonom.”
Pravo svojine se stiče: po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem, kao i odlukom državnog organa na način i pod uslovima predviđenim zakonom.
Uslov za sticanje prava svojine održajem na državnom zemljištu je takođe savesnost državine, a ne njena zakonitost, odnosno pravni osnov.
Kada počinje da teče vreme potrebno za održaj?
I kod redovnog i kod vanrednog sticanja prava svojine održajem vremenski rok počinje da teče onog dana kada je držalac stupio u državinu stvari, a završava se istekom poslednjeg dana vremena potrebnog za održaj.
Jedno veoma značajno pravilo jeste to da se u vreme potrebno za održaj uračunaca i vreme za koje su prethodnici sadašnjeg držaoca držali stvar kao savesni i zakoniti držaoci, odnosno kao savesni držaoci, ukoliko je reč o vanrednom održaju. Ovo pravilo u stvari znači da promena ličnosti uzukapijenta ne izaziva prekid roka.
Kada dolazi do prekida vremena održaja?
Prekid održaja dovodi do toga da se smatra kao da vreme za održaj nije ni teklo, a ako bi se ponovno stvar pribavila, rok za sticanje prava svojine održajem bi krenuo da teče iz početka. On nastupa u sledećim slučajevima:
- kada držalac prizna da nije vlasnik, jer time državina gubi karakter svojinske državine;
- kada držalac sazna da nije vlasnik, jer time postaje nesavestan držalac;
- kada treće lice postane vlasnik;
- kada držalac izgubi državinu;
- kada se propiše da stvar koju uzukapijent drži ne može više biti predmet prava svojine;
- podizanjem tužbe za povraćaj stvari od strane trećeg protiv uzukapijenta, ukoliko tužilac uspe sa zahtevom. Ono što je bitno naglasiti jeste to da prekid nastupa momentom podizanja tužbe, a ne povraćajem stvari.
Kada dolazi do zastoja održaja?
Zastoj dovodi do toga da vreme za sticanje prava svojine održajem više ne teče dok traju razlozi za zastoj. Prema tome, vreme potrebno za održaj ne teče:
- između bračnih drugova;
- između roditelja i dece dok traje roditeljsko pravo;
- između štićenika i organa starateljstva
- između dva lica koja žive u vanbračnoj zajednici dok ta zajednica postoji;
- protiv vlasnika koji se nalazi na vojnoj dužnosti za vreme mobilizacije, u slučaju neposredne ratne opasnosti ili rata;
- protiv lica zaposlenih u tuđem domaćinstvu sve dok taj radni odnos traje;
- za vreme u kojem vlasniku nije bilo moguće, zbog nesavladivih prepreka, da sudskim putem zahteva zaštitu svog prava.
Pravo svojine putem održaja stiče se vanknjižno, dok upis u katastar nepokretnosti ima deklarativno dejstvo.
Sud na održaj ne pazi po službenoj dužnosti, već je potrebno podnošenje prigovora ili zahteva uzukapijenta.
