Hipoteka

Hipoteka, veoma značajan institut tržišne privrede, u našem pravu regulisana je Zakonom o hipoteci iz 2005. godine, koji je usvojen nakon dugog niza godina neuređenosti ovog instituta.

Šta je hipoteka?

Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnim stvarima koje se stiče upisom poveriočevog prava u javne knjige, a opterećena nepokretnost ostaje i dalje u državini dužnika. Hipoteka garantuje poveriocu da će naplatiti svoje potraživanje iz vrednosti nekretnine, ukoliko dužnik ne isplati svoje obaveze na vreme. 

Zakonska hipoteka takođe predstavlja redovan način zalaganja nepokretnosti, s tim da se mogu hipotekirati i pokretne stvari za koje postoje javni registri (brodovi i vazduhoplovi).

Ovakav način zalaganja nepokretnosti specifičan je, jer odgovara i poveriocu, ali i dužniku. Razlog tome leži u činjenici da poverilac hipotekom dobija sigurnost da će naplatiti svoje potaživanje zajedno sa kamatama, dok dužnik dobija povoljnije uslove kredita i nižu kamatu. 

Još jedna prednost hipoteke ogleda se u tome što dužnik može nesmetano da koristi nepokretnost koja je opterćena hipotekom – ona ostaje u njegovoj državini, za razliku od založnog prava na pokretnim stvarima, gde se stvar koja je predmet zaloga u većini slučajeva predaje u ruke poveriocu.

Kako nastaje hipoteka i koje vrste postoje?

Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu:

• ugovora ili sudskog poravnanja (ugovorna hipoteka);
• založne izjave (jednostrana hipoteka);
• zakona (zakonska hipoteka);
• sudske odluke (sudska hipoteka)

Ugovor o hipoteci

Pravila o ugovornoj hipoteci shodno se primenjuju na jednostranu, zakonsku i sudsku hipoteku, osim ako je zakonom drugačije propisano, te ćemo ih u daljem tekstu bliže pojasniti.

Ugovor o hipoteci zaključuju vlasnik nepokretnosti i poverilac. Vlasnik nepokretnosti se ugovorom obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku, radi namirenja obezbeđenog potraživanja, na način koji propisuje zakon. 

Ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja nekretninom, investitor ili kupac objekta u izgradnji.

Ovaj ugovor da bude zaključen kao samostalan ugovor kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenja potraživanja, ali i kao deo ugovora na osnovu kojeg nastaje potraživanje koje se obezbeđuje hipotekom (ugovor o zajmu, kreditu i dr.)

Bilo da se radi o samostalnom ugovoru ili pak delu ugovora, da bi ugovor bio punovažan, mora biti zaključen u pisanoj formi. Ugovor može biti sačinjen u obliku javnobeležničkog zapisa ili javnobeležnički potvrđene isprave. Koja od ove dve forme će biti uslov punovažnosti ovog ugovora, zavisi da li se želi obezbediti neposredno sprovođenje prinudnog izvršenja (sudskim ili vansudskim putem) na osnovu samog ugovora ili ne. Ukoliko je odgovor potvrdan, ugovor mora biti zaključen u formi javnobeležničkog zapisa. 

Koji su elementi ugovora o hipoteci?

Da bi hipoteka nastala, nije dovoljno samo da postoji punovažan pravni osnov. Neophodno je da hipoteka bude upisana u nadležni registar nepokretnosti, a to je u našoj državi, katastar nepokretnosti.

Ugovor o hipoteci mora da sadrži sledeće elemente:

• Ime i prezime, prebivalište ili boravište, odnosno poslovno ime i sedište poverioca, zalogodavca, kao i dužnika, ako su to različita lica;
• Klauzula intabulandi – izričita, bezuslovna izjava vlasnika o dozvoli upisa hipoteke
• Precizne podatke o potraživanju koje se obezbeđuje, valuti obračuna i valuti plaćanja, iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti i mestu i načinu plaćanja, odnosno podatke o glavnom potraživanju, kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se može odrediti visina kamate, mestu i načinu plaćanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja potraživanja, odnosno načinu na koji se određuje dospelost, ako rok nije određen;
• Podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, uključujući i podatke kojim se dokazuje svojina nad njima;
• Podatke o stvarima koje hipoteka obuhvata.

Bezuslovna izjava vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi), može biti sadržana u ugovoru o hipoteci, odnosno u posebnoj ispravi, u kojoj je zaključen i ugovor o hipoteci, navodi Član 12 Zakona o hipoteci.

Uknjižba ili upis hipoteke

Upis hipoteke se vrši na zahtev vlasnika nepokretnosti (ili njegovog staratelja ili zakonskog zastupnika) ili dužnika.

Pod objektom u izgradnji u smislu Zakona o hipoteci podrazumevamo i nedovršene i fizički završene objekte, odnosno zasebne delove koji nisu upisani u registar nepokretnosti. Ako je hipoteka na zemljištu u izgradnji, upis se vrši na sledeći način:

• Na zemljištu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u izgradnji, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti.
• Ako je investitor prodao kupcu objekat u izgradnji,i hipotekarni poverilac kupca može da zahteva upis hipoteke na objektu u izgradnji, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, po službenoj dužnosti.

Ako objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik preuzima prava i obaveze prethodnog vlasnika prema licima u čiju korist je upisana hipoteka.

Šta sve može da bude predmet hipoteke?

Zakon o hipoteci taksativno navodi šta sve može biti predmet hipoteke, te tako isti može biti:

• nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.);
• deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi;
• susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;
• poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.);
• pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje, ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini;
• objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata (na ovaj način proširuje se mogućnost uzimanja stambenih kredita, ali su se u praksi već desile brojne zloupotrebe od strane investitora pri izgradnji stambenih i poslovnih zgrada).

Ako je više nepokretnosti predmet iste hipoteke, takva hipoteka se naziva zajednička hipoteka. Zajednička hipoteka se najčešće primenjuje u slučajevima kada je vrednost jedne nepokretnosti isuviše mala da bi se njome moglo naplatiti celokupno potraživanje. Zajednička hipoteka može opteretiti više nepokretnosti, nezavisno da li pripadaju jednom ili više različitih vlasnika, dok poverilac odlučuje po savesnosti da li će potraživanje naplatiti iz jedne ili više nepokretnosti.

Koje delove nepokretnosti hipoteka obuhvata?

Hipoteka obuhvata nepokretnost, i to:

• sve sastavne delove nepokretnosti, prirodne plodove koji nisu odvojeni od nepokretnosti, osim ako je ugovorom o hipoteci drukčije određeno;
• pripatke nepokretnosti određene ugovorom o hipoteci, ali ne i stvari u svojini trećih lica;
• sva poboljšanja i povećanja vrednosti nepokretnosti do kojih je došlo posle zasnivanja hipoteke.

Hipoteka na susvojini i zajedničkoj svojini

Hipoteku na idealnom delu nepokretne stvari u susvojini vlasnik idealnog dela zasniva bez saglasnosti ostalih suvlasnika, osim ako se hipoteka zasniva na idealnom delu objekta u izgradnji, kada je potrebna saglasnost svih suvlasnika, navodi Član 6 Zakona o hipoteci.

Hipoteka na nepokretnoj stvari u zajedničkoj svojini zasniva se samo na celoj nepokretnoj stvari i uz saglasnost svih zajedničara.

Ako hipoteka nije isplaćena i poverilac želi da namiri potraživanja, pri namirenju ostali suvlasnici, odnosno zajedničari, imaju pravo preče kupovine.

Koja potraživanja mogu da budu namirena hipotekom?

Svako potraživanje, uključujući i buduće ili uslovno potraživanje, kao i potraživanje izraženo u stranoj valuti, može da bude obezbeđeno hipotekom. Potraživanje obuhvata glavno potraživanje, kamatu i troškove naplate.

Ako kamata nije upisana u registar nepokretnosti, hipoteka obuhvata samo zakonsku kamatu od trenutka zakašnjenja plaćanja. Tekuće kamate, kao i trogodišnje zaostale kamate, računajući od dana donošenja rešenja o izvršenju, imaju isti red prvenstva kao i glavnica.

Deo potraživanja koji nije obezbeđen hipotekom može da se naplati samo iz ostale dužnikove imovine.

Prava i obaveze vlasnika hipoteke

Vlasnik nepokretnosti na koju je položena hipoteka ima svoje obaveze, ali i prava.

Prava vlasnika nepokretnosti nad kojom je hipoteka

Vlasnik i posle nastanka hipoteke ima pravo da:

• Drži predmet hipoteke;
• Upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameni;
• Ubira prirodne ili građanske plodove koje predmet hipoteke daje;
• Otuđi predmet hipoteke i prenese pravo na pribavioca, u kom slučaju se ne menja ništa u dužnikovoj obavezi i u obezbeđenom potraživanju.

Obaveze vlasnika nepokretnosti nad kojom je hipoteka

Vlasnik nepokretnosti takođe ima i sledeće obaveze:

• Vlasnik hipotekovane nepokretnosti ne sme fizički menjati predmet hipoteke bez pismene saglasnosti poverioca;
• Vlasnik je dužan da čuva i održava predmet hipoteke, da ne bi svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost nepokretnosti;
• Vlasnik će osigurati predmet hipoteke od svih uobičajenih rizika pre zaključenja ugovora o hipoteci;

Prava i obaveze poverioca

Poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga, bez obzira ko se u nepokretnosti nalazi. Pravo pristupa nepokretnosti ne može biti korišćeno u periodu od 22:00 do 07:00 časova, kao ni u vreme državnih praznika, predviđenih zakonom.

Vlasnik, zakupac i svaki drugi neposredni držalac nepokretnosti dužan je da sarađuje sa poveriocem u postupku prodaje, a naročito da omogući pristup predmetu hipoteke.

Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog stepena sigurnosti ako je zbog ponašanja vlasnika vrednost predmeta hipoteke smanjena. Ako dužnik ne pruži dodatno obezbeđenje, poverilac ima pravo da zahteva naplatu celog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti bez odlaganja.

Sudska zabrana oštećenja

Poverilac ima pravo da zahteva da sud naredi vlasniku, odnosno neposrednom držaocu, da prestane sa određenim ponašanjem, ako je zbog takvog ponašanja vrednost predmeta hipoteke smanjena ili zbog ponašanja koje namerava da preduzme, preti opasnost od smanjenja vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

U takvim slučajevima poverilac ima sledeća prava:

• Sud može da dozvoli poveriocu da preduzme potrebne mere da se izbegne smanjenje vrednosti hipotekovane nepokretnosti;
• Hipotekarni poverilac može, ako okolnosti ne trpe odlaganje, da preduzme potrebne mere i pre nego što dobije dozvolu od suda;
• Poverilac ima pravo da zahteva od suda odluku da vlasnik plati naknadu za učinjene troškove.

Prestanak hipoteke

Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, u skladu sa zakonom. Ispis hipoteke vrši se, na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca, ako obezbeđeno potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom.

Prestanak hipoteke nastaje ispisom na zahtev vlasnika ili propašću nepokretnosti.

Ispis na zahtev vlasnika

Ispis hipoteke vrši se na zahtev vlasnika, odnosno kupca hipotekovane nepokretnosti u postupku vansudske prodaje radi namirenja hipotekarnog potraživanja.

Podnosi se:

• Pismena izjava hipotekarnog poverioca da pristaje na ispis hipoteke, ili
• Pravnosnažna sudska odluka kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo, ili
• Ugovor o kupoprodaji hipotekovane nepokretnosti zaključen po okončanju postupka vansudske prodaje kojom sa namiruje potraživanje hipotekarnog poverioca, ugovor o prodaji neposrednom pogodbom (oba zajedno sa dokazom o uplati kupoprodajne cene), odnosno naknadni ugovor.

Poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti isplaćeno. On dužniku izdaje potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i daje mu saglasnost za brisanje hipoteke.

Propast nepokretnosti

Hipoteka prestaje kada nepokretnost propadne u celosti, a vlasnik može da zahteva ispis hipoteke. Hipoteka će se ponovo uspostaviti ako vlasnik ovnovi predmet. Ako nepokretnost delimično propadne, hipoteka se svodi na preostali deo, a ispravka upisa vrši se po zakonu.

Za sva pitanja i nedoumice vezane za hipoteku, kao i druga pravna pitanja, možete kontaktirati našu advokatsku kancelariju.