Pravo preče kupovine – šta predstavlja i na koji način štiti titulara tog prava?

Pravo preče kupovine

U našem pravnom sistemu postoji veći broj zakona kojima se reguliše institut prava preče kupovine, a samim tim i pruža zaštita onima koji ovo pravo imaju.

Kao osnovni javlja se Zakon o prometu nepokretnosti. Pored pomenutog tu su i Zakon i autorskim i srodnim pravima, Zakon o kulturnim dobrima, Zakon o šumama, Zakon o privrednim društvima, Zakon o obligacionim odnosima, Zakon o izvršenju i obezbeđenju.

Šta predstavlja pravo preče kupovine?

Pravo preče kupovine daje titularu pravo prvenstva u sticanju svojine na određenoj stvari u odnosu na druge potencijalne kupce kada vlasnik stvari odluči da je proda, pod uslovim da tutular prava preče kupovine ispuni uslove koje diktira vlasnik stvari.

Pravo preče kupovine

Bitno je naglasiti da se ovo pravo aktivira samo u slučaju da vlasnik stvari odluči da stvar proda, a ne i u slučaju poklona ili razmene. 

Ukoliko se desi da se u cilju izbegavanja primene ovog instituta simulovao poklon, takav pravni posao bi bio ništav i važio bi disimulovani pravni posao – kupoprodaja. Vlasnik takođe ne sme zloupotrebiti svoja prava na taj način da uslovi prodaje budu nerealni, budući da on, kao što smo već napomenuli, diktira iste.

Koje su vrste prava preče kupovine?

Kriterijum ove podele jeste osnov nastanka, te tako možemo razlikovati zakonsko pravo preče kupovine, koje nastaje stupanjem na snagu samog zakona koji ga predviđa, i voljno pravo preče kupovine, tj. ugovorno i testamentalno.

Obaveštenje titulara prava preče kupovine o nameravanoj prodaji kao glavna obaveza vlasnika stvari – pravo prvenstva

Obaveštenje o nameravanoj prodaji predstavlja ponudu za zaključenje ugovora, pa mora da sadrži podatke o nepokretnosti koja se prodaje, ceni, kao i ostalim uslovima prodaje. Titular je dužan da se pismenim putem, preporučenom poštom izjasni na ponudu u roku od petnaest dana od dana prijema ponude.

Pravo preče kupovine

Ako se on ne izjasni u gore pomenutom roku ili se izjasni da ponudu ne prihvata, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.

Ukoliko imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik te nepokretnosti ne proda ni trećem licu u roku od godinu dana od dana neprihvatanja ponude, vlasnik je dužan da u slučaju ponovne prodaje ponovi postupak obaveštenja na već pomenuti način. 

Šta kada dođe do povrede prava preče kupovine?

Ovo pravo se može povrediti:

  • neobaveštenjem o nameravanoj prodaji i uslovima prodaje;
  • kada je obaveštenje uredno poslato, ali je prodavac stvar prodao trećem licu pod povoljnijim uslovima od onih koji su bili navedeni u ponudi;
  • predajom u državinu nepokretnosti na koju se pravo odnosi bez zaključenja kupoprodajnog ugovora u propisanoj formi.

U gore navedenim slučajevima aktivira se pravo prekupa/otkupa, koje pripada titularu prava preče kupovine i aktivira se podnošenjem tužbe nadležnom sudu.

Predmet tužbenog zahteva jeste da se ugovor o kupoprodaji oglasi bez dejstva prema titularu prava preče kupovine i da se nepokretnost proda njemu pod istim uslovima.

Rokovi za podnošenje tužbe su kratki, pa tako rokovi u slučaju neobaveštenja i nameravane prodaje i uslovima prodaje, kao i u slučaju uredno poslatog obaveštenja, ali bolje ponuđenim uslovima i prodaji trećem licu, iznose trideset dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti, odnosno dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji.

U slučaju postojanja državine bez zaključenja ugovora subjektivni rok je godinu dana od saznanja za predaju u državinu nepokretnosti, dok je objektivni rok dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.

Da bi uspeo sa tužbom, tužilac istovremeno sa njenim podnošenjem mora da položi u sudski depozit suda kome podnosi tužbu iznos tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe, jer bi bez toga tužba bila nedopuštena i sud bi je kao takvu odbacio.

Razlog polaganja novca jeste taj što tužilac time pokazuje svoju ozbiljnost i odlučnost u svojim namerama, kao i da ima dovoljno finansijskih sredstava da tu nameru i ostvari.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin