U našem pravnom sistemu postoji veći broj zakona kojima se reguliše institut prava preče kupovine, a samim tim i pruža zaštita onima koji ovo pravo imaju.
Primarni zakon koji reguliše pravo preče kupovine je Zakon o prometu nepokretnosti.
Pored pomenutog primenjuju se i odredbe sledećih pravnih akata:
- Zakon o autorskim i srodnim pravima
- Zakon o kulturnim dobrima
- Zakon o šumama
- Zakon o privrednim društvima
- Zakon o obligacionim odnosima
- Zakon o izvršenju i obezbeđenju.
Šta predstavlja pravo preče kupovine?
Pravo preče kupovine daje titularu pravo prvenstva u sticanju svojine na određenoj stvari u odnosu na druge potencijalne kupce kada vlasnik stvari odluči da je proda, pod uslovom da tutular prava preče kupovine ispuni uslove koje diktira vlasnik stvari.
Bitno je naglasiti da se ovo pravo aktivira samo u slučaju da vlasnik stvari odluči da stvar proda, a ne i u slučaju ugovora o poklonu ili razmene.
Ukoliko se desi da se u cilju izbegavanja primene ovog instituta simulovao poklon, takav pravni posao bi bio ništav i važio bi disimulovani pravni posao – kupoprodaja. Vlasnik takođe ne sme zloupotrebiti svoja prava na taj način da uslovi prodaje budu nerealni, budući da on, kao što smo već napomenuli, diktira iste.
Nepoštovanje prava preče kupovine povlači pravne sankcije koje podrazumevaju poništaj kupoprodajnog ugovora sa trećim licem koje nije nosilac prava preče kupovine.
Suvlasnik koji odluči da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ponudu učini drugim suvlasnicima, jer oni imaju pravo preče kupovine. U praksi često postoje slučajevi da jednu nepokretnost deli više suvlasnika. Kada postoji veći broj suvlasnika, prodajna ponuda se prvo čini licu sa najvećim suvlasničkim udelom. Ako svako od suvlasnika ima jednak udeo u vlasništvu nepokretnosti, suvlasnik koji prodaje svoj deo može birati kome će učiniti ponudu.
Pravo preče kupovine poljoprivrednog zemljišta
Pravo preče kupovine primenjuje se i prilikom prodaje poljoprivrednog zemljišta, kako se parcele ne bi bespotrebno usitnjavale na besmisleno male delove.
Kada vlasnik poljoprivrednog zemljišta odluči da isto proda, dužan je da ga ponudi prvo vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, koje se graniči sa prodajnim. Ako postoji više vlasnika susednih parcela, lice koje zemljište prodaje dužno je da ponudu učini vlasniku čije se zemljište pretežnim (najvećim) delom graniči sa prodajnim, jer on ima pravo preče kupovine.
Kada se poljoprivredno zemljište koje se prodaje jednakim delom graniči sa svim susednim parcelama, pravo preče kupovine će imati vlasnik čija je površina parcele najveća.
Naravno, ako zemljište koje se prodaje ima suvlasnika, on po Zakonu prvi mora biti obavešten o prodaji. Tek ako on odbije da kupi suvlasnički deo obaveštavaju se vlasnici susednih parcela.
Koje su vrste prava preče kupovine?
Kriterijum ove podele jeste osnov nastanka, te tako možemo razlikovati zakonsko pravo preče kupovine, koje nastaje stupanjem na snagu samog zakona koji ga predviđa, i voljno pravo preče kupovine, tj. ugovorno i testamentalno.
Obaveštenje titulara prava preče kupovine o nameravanoj prodaji kao glavna obaveza vlasnika stvari – pravo prvenstva
Obaveštenje o nameravanoj prodaji predstavlja ponudu za zaključenje ugovora, pa mora da sadrži podatke o nepokretnosti koja se prodaje, ceni, kao i ostalim uslovima prodaje. Titular je dužan da se pismenim putem, preporučenom poštom izjasni na ponudu u roku od petnaest dana od dana prijema ponude, koja takođe mora biti poslata u pismenom obliku, preporučenom poštom.
Ako se on ne izjasni u gore pomenutom roku ili se izjasni da ponudu ne prihvata, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.
Ukoliko imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik te nepokretnosti ne proda ni trećem licu u roku od godinu dana od dana neprihvatanja ponude, vlasnik je dužan da u slučaju ponovne prodaje ponovi postupak obaveštenja na već pomenuti način.
Šta kada dođe do povrede prava preče kupovine?
Ovo pravo se može povrediti:
- neobaveštenjem o nameravanoj prodaji i uslovima prodaje;
- kada je obaveštenje uredno poslato, ali je prodavac stvar prodao trećem licu pod povoljnijim uslovima od onih koji su bili navedeni u ponudi;
- predajom u državinu nepokretnosti na koju se pravo odnosi bez zaključenja kupoprodajnog ugovora u propisanoj formi.
U gore navedenim slučajevima aktivira se pravo prekupa/otkupa, koje pripada titularu prava preče kupovine i aktivira se podnošenjem tužbe nadležnom sudu.
Predmet tužbenog zahteva jeste da se ugovor o kupoprodaji oglasi bez dejstva prema titularu prava preče kupovine i da se nepokretnost proda njemu pod istim uslovima. Titular odnosno imalac prava preče kupovine mora imati stvarnu nameru da nepokretnost i kupi nakon što sporni kupoprodajni ugovor bude poništen, u suprotnom on bespotrebno uznemirava i prodavca i treće lice koje je kupilo nepokretnost.
Rok za podnošenje tužbe u slučaju povrede prava preče kupovine
Rokovi za podnošenje tužbe su kratki, pa tako rokovi u slučaju neobaveštenja i nameravane prodaje i uslovima prodaje, kao i u slučaju uredno poslatog obaveštenja, ali bolje ponuđenim uslovima i prodaji trećem licu, iznose trideset dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti, odnosno dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji.
U slučaju postojanja državine bez zaključenja ugovora subjektivni rok je godinu dana od saznanja za predaju u državinu nepokretnosti, dok je objektivni rok dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.
Da bi uspeo sa tužbom, tužilac istovremeno sa njenim podnošenjem mora da položi u sudski depozit suda kome podnosi tužbu iznos tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe, jer bi bez toga tužba bila nedopuštena i sud bi je kao takvu odbacio.
Razlog polaganja novca jeste taj što tužilac time pokazuje svoju ozbiljnost i odlučnost u svojim namerama, kao i da ima dovoljno finansijskih sredstava da tu nameru i ostvari.
